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施行13年的《成都市物业管理条例》将修订 能否解决小区物管之困?

2020-4-13 17:34:00 作者:钟茜妮 来源: 点击:808次

业主委员会形同虚设甚至根本没成立,小区公共事务无人管?业委会不代表业主利益,扯皮不断?被解聘的物管公司长期盘踞不退场,业主大会也没辙?……小小的小区,围绕它衍生的种种利益关系却很复杂,成为矛盾纠纷滋生的温床。

日前,成都市人民政府2020年度立法工作计划出炉,自2008年1月起施行的《成都市物业管理条例》将修订。成都市人大代表付天力,作为深耕物管行业多年的从业者,他曾与多位市人大代表在两年调研的基础上,领衔提交《关于修订〈成都市物业管理条例〉的议案》,对社会关心的问题作出探索和建议。

近年来,关于商品房小区的治安防控、物业服务、业委会选举、设施维护、住改商等方面矛盾纠纷日益突出,付天力认为,现行《条例》难以完整准确调整物业管理过程中的各种利益和关系,物业管理相关法律法规对所涉当事方责权利的明确还不够清晰,还不能涵盖和解决物业管理中的一切问题,需要在实施中不断探索完善,因此,施行13年的《条例》修订已迫在眉睫。

焦点一:物管公司青黄不接或盘踞不走

今年2月,成都双流区翰林南城小区的业主与四川润无声物业发展有限责任公司发生了一起“扯皮”,业主反映,润无声物业与小区的合同已到期,且不再续签,但物管公司迟迟不肯离场,又没有积极履行职责,引发业主强烈不满。对于业主更换物管的呼声,2月16日,润无声物业回函业委会称,因正值疫情防控重要时段,暂不退场。

事实上,物管公司不服从业主大会的解聘的决议、合同到期没有续约或前期物业合同终止后却以种种理由拒不退出物业服务的情况,在成都已有发生。现行《条例》的第七十五条规定,物业服务合同期满未续约,物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。同时,《条例》明确了法律责任,若违反,由市或区(市)县房产行政主管部门责令限期改正;拒不改正的,处以2万元以上10万元以下罚款。

付天力认为,现行《条例》突出了行政管理的职能,《条例》修订应当体现信用在创新监管机制、提高监管能力上的作用。他建议,市级管理部门建立覆盖城乡、全市统一的物业管理行业信用体系,将物业服务企业、业主、业主委员会的诚信履约纳入系统,强化信用信息的征集、公开、公示和应用。

“信用机制对于物管企业和业委会的组成人员都有约束作用,很大程度上可以避免物管企业赖着不走,或者业委会权力寻租。”他建议,加强对失信行为的惩戒力度,限制严重失信物业服务企业参与市场招投标和严重失信人员市场准入,对业主可以采用信用约束等。

若是遇上新旧物管企业“青黄不接”,小区公共事务无人管理的情况,付天力建议,《条例》修订应当建设物业服务企业应急机制,依托市内骨干物业,建立物业服务管理企业应急库。

当物管小区面临原物业企业弃管或退出、新物业企业尚未进场的情况时,由街道和业主从应急库中推荐选择物业公司,临时接续该项目的物业服务,直至新选聘的物业公司进场,避免管理服务空档。

焦点二:小区业主大会及业委会自治功能不强

在调研中,付天力等多位人大代表发现:有的小区没有成立业主委员会,小区物业自治主体长期缺位,导致小区物管公司以小区管理者的身份决定公共事务;有的小区业主和业委会矛盾重重,无法达成共识,造成业委会形同虚设。

付天力建议,《条例》修订应当明确由住建局、街道办事处及社区对辖区内未成立业委会的商品房小区指导成立业委会的具体要求,在成都市商品房社区全面建立业委会。同时,应当加强街道、社区对业主委员会和物业服务企业的指导和监督,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。

例如,在青羊区就有了积极探索,苏坡街道清江社区成立了成都首家社区环境和物业管理委员会。“业委会不作为、业主损害小区公共利益、物业公司管理不到位等问题,都成为这个委员会约谈监督整改的对象。 ”付天力认为,从机制上厘清,才能民主化解物业纠纷。

如果社区层面有了开展环物委这样专门针对物业管理问题进行监督、协调的工作的机构,就能督促业主委员会和物业服务企业认真履行职责,更多的参与指导业主委员会对小区的自治管理,加强对社区矛盾的协调解决。

业委会工作不积极怎么办?付天力建议,现行《条例》规定业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过,有的小区委员因客观原因难以到场签字,如果打开思路或许可以通过直播投票等形式来解决。当然,优化业委会资源、人员配置及监督考核奖励措施,将从正向激励业委会自治。

焦点三:老旧院落是否应当纳入《条例》

事实上,目前成都实现物业管理的物业小区超过6000个,绝大多数为商品房社区。在城市发展历史较久的区域,大量建设年代早的老旧院落,没有专业化的物业管理。它们,能够纳入《条例》吗?

付天力在调研中发现,有的老旧院落从硬件条件和居民条件,特别是经济条件上已经具备了购买专业服务的能力,可以选聘有专业资质的物业公司提供物管服务,这种情况就适用于《条例》。有的老旧院落是各种类型的单位宿舍集中居住区,这种建议由房屋产权单位负责牵头统一管理服务的自管服务。

现实中最复杂的情况是,有的老旧院落在硬件条件和居民经济条件都不适合找商业物管服务。“因为历史遗留问题,它们的物业专项维修资金缺口大,同时居民的收入普遍偏低,物业服务收费困难,”付天力认为,《条例》修订应当鼓励支持非营利性质的社区物业管理机构对这类老旧院落提供基础物业服务。

例如锦江区的做法,是在各个院落建立物业管理长效机制,并由社区成立物业服务指导中心,统一对老旧院落的物业管理进行指导,提供服务。“这种非盈利性质的社会服务机构,以很低的价格来做物管的基本工作,覆盖门卫和保洁等等,业主一个月只需要交10多块钱,很适合在老旧院落推广。”

付天力补充说,在老旧院落,特别是不适合找专业的物管服务公司的老旧院落,一定要在街道、社区组织的帮助下成立业主委员会,没有条件成立业委会的老旧院落,可以成立居民自治会、院落业主自治机构、业主议事会等,“只有让老旧院落的居民都充满主人角色意识以及积极参与院落物管服务的自治意识,老旧院落的物业管理才可能真正取得最大限度的成功。”

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